정보현 부동산 선임연구원 [email protected] 정유나 부동산 선임연구원 yuna. [email protected] 성수동은 최근 서울에서 가장 변화가 많은 지역이라고 할 수 있다. 지난 몇 년간 주거지역과 상업지역 모두 눈에 띄게 발전해 부동산 시장에서는 강남과 맞먹는 곳으로 성장했다. 서울숲 조성, 고급 아파트 단지인 갤러리아포레 건립, 그리고 이후 트리마제 입주로 성수동 지역의 이미지가 바뀌기 시작했다. 서울의 대표적인 공업지역으로 한때 가죽과 수제화 공장, 창고 등이 줄지어 자리잡고 있었습니다. 공장과 창고를 리모델링한 곳에 카페가 오픈하면서 한국의 브루클린이라는 명성을 얻으며 가장 핫한 지역이 됐다. 최근 성수동 일대가 가장 핫한 지역이 됐다. 다시 한번 변화의 기로에 서며 시장의 주목을 받고 있다. 한강변 초고층 아파트 단지로 재개발되고 있는 성수전략개발구 사업이 재개를 준비하고 있으며, 성수동 상권은 팝업스토어와 럭셔리 컨셉스토어로 업그레이드되고 있다. 이에 성수동 재개발사업, 상권특성, 시장동향 등을 살펴보고 향후 전망을 분석하고자 한다.
1부 성수전략정비구역
개요 및 위치
■ 위치
자료 : NH투자증권 · 성수동1가~성수동2가는 한강변에 위치한 재개발 지역으로 4개 구역으로 구성되어 있다. 1구역 서쪽에는 서울숲이 있고, 트리마제, 아크로세오 서울숲, 갤러리아포레 등이 신흥 부촌마을을 형성하고 있다. 이용 가능 · 1구역과 4구역은 각각 성수대교, 영동대교 바로 옆에 위치하여 강남 접근성이 좋습니다. 또한, 분당선 서울숲역과 2호선 뚝섬역, 성수역이 있어 대중교통을 이용해 서울 어디든 쉽게 접근할 수 있습니다. ■ 개요 자료 : 정보 전체, NH투자증권, 성수 1구역은 위치와 규모로 볼 때 향후 성수동의 선두주자가 될 가능성이 높은 지역입니다. – 최적입지 : 서울숲은 바로 옆에 위치하며 성수대교와 분당선을 통해 강남 접근이 우수함 – 사업규모 최대 : 사업면적 58,805평, 총세대수 2,909세대(예정) · 성수 2,3구역은 구역 강변북로 지하화로 한강공원 수혜가 기대되는 곳 · 4구역은 조합원 수가 적어 사업 속도가 빠르다. 사업성 측면에서 유리하며, 영동대교를 통한 강남 접근성도 좋습니다. 사업현황 ■ 권역별 사업현황 자료 : NH투자증권 · 성수 1~4지구는 모두 협동조합 설립 승인단계로 건축심의 진행 중 · 1지구는 일반 매매비율 사업타당성이 양호하고 현재 진행속도 가장 빠릅니다. 2·3권역은 사업 속도가 느렸으나 최근 속도를 내기 시작했다. 4구역은 조합원 수가 적어 상대적으로 사업 속도가 빠르고, 한강 전망이 있어 가구수가 가장 많을 것으로 예상된다. ■ 사업현안 : 정비계획 변경(안) 자료 : 서울시 · 2023년 6월말 서울시가 성수전략정비구역 정비계획 변경(안)을 고시 · 주요 내용은 층고제한 폐지, 가변고도계획 등 , 한강과 연계된 단지 조성 등을 추진하고 있습니다. · 층수 제한이 폐지됨에 따라 성수 1~4지구 모두 70층 이상 건축을 계획하고 있으며, 1지구는 최대 74층까지 정비계획을 서울시에 제출해 최종 결정하게 된다. 조합총회에서 결정 – 4구역은 최대 77층 건축계획을 마련 준비 중 – 2구역은 최대 70층까지 조합원 의견 수렴, 3구역은 최대 70층까지 조합원 의견 수렴 80층까지 ■ 사업이슈 : 키워드 토지거래허가구역 연장 성수전략개발구역 2023년 4월 26일 만료 예정 토지거래허가구역 규제기간이 2024년 4월 26일로 연장됨 → 지정시 2년간 실제 거주가 필요하므로 토지거래허가구역 내에서는 투자수요에 대한 접근이 어려워 거래량이 크게 감소하고 재개발사업의 속도를 높이는 데 한계가 있습니다2. 압구정과 생활권 연계 수동과 압구정동을 연결하는 보행교를 건설하여 단일 생활권을 조성하는 개발계획 → 성수전략개발구역은 압구정 아파트의 시장상황 및 개발진행에 영향을 받을 가능성이 높음 지구3. 강변북로 지하화 문제 강변북로를 지하화하여 대규모 공원을 조성하고, 성수동에서 한강까지 자유롭게 접근할 수 있는 보행로를 조성하겠다는 개발계획이 있다 → 성수전략정비의 가치 개발이 완료되면 구역이 늘어날 것으로 예상되나, 개발비용이 발생할 것으로 예상된다. 권역별로 사업속도가 달라 한번에 개발을 진행하기 어렵다는 점에서 한계가 있다. 시장동향성수전략개발구 실거래가자료 : 국토교통부 NH투자증권 실거래가 공시제도 · 성수 1구역에 위치한 강변동양 전용 84㎡가 최근 25억 원에 거래되었으며, 직전 최고가와 동일하다. 성수3지구에 위치한 한신한강전용 84㎡는 최근 최고가 23억7000만원에서 20억8000만원에 거래됐다. 성수4지구 리버사이드 임광의 최근 거래가는 2022년 4월 22억 3천만원이었습니다. 주변 실거래가 자료: 국토부 실거래가 공시시스템, NH투자증권, 트리마제는 7,500만원에 거래되었습니다. 올해 평당 8400만원까지 올랐으나 8월에는 38평이 38억2000만원에 거래됐고, 아크로서울포레스트는 넓은 평수에도 불구하고 거래를 이어갔다. 평당 1억원에 거래됐으나 8월에는 평당 1억3000만원을 넘었다. ■ 매매가격 비교자료 : NH투자증권 · 성수전략개발구역에 포함된 아파트는 트리마제(Trimaze)가 평당 800만~2100만원, 아크로세오울포레스트(Acroseo Wool Forest)가 평당 4200만원이다. 5,600만원 차이가 확인됨 결론 및 투자전략■ 한강변 최고의 입지와 녹지, 업무, 문화, 주거를 갖춘 성수동은 현재 진행 중이다. 전 구역이 평탄하고 한강이 한눈에 내려다보이며 강남 접근성이 좋습니다. 성수 전략개발구역에서는 바로 옆에 위치한 한강변 초고층 아파트 ‘트리마세’가 가격의 바로미터 역할을 하고 있어 미래가치는 그 가격을 넘어설 가능성이 크다. ■ 다양한 관심과 규제로 인해 프로젝트 진행 속도가 더디어 주목받고 있다. 지역인 만큼 다양한 이해관계가 얽혀 있고, 토지거래허가지역인 만큼 투자수요 접근도 어려워 협동조합 설립 승인 이후 속도를 내지 못하고 있다. ■ 성수전략개발구역 소비자들은 1~2년 내 해당 구역에 포함된 아파트를 이용하거나 매입할 계획이다. 설립·토지거래허가구역에 거주할 의무가 있으므로 성수전략개발구역에 포함된 아파트단지 구입 및 입주를 고려하고 있습니다. 프로젝트 추진을 위해 내부 노력을 기울이고 있으며, 프로젝트는 1~2년 안에 완료될 예정이다. 2부 성수동 상권 입지 및 특성 가속화 예상 자료 : NH투자증권·성수동 상권은 크게 성수역 인근 ‘연무장길 상권’과 ‘아틀리에길 상권’으로 나눌 수 있다. 서울숲 옆에 위치한 ‘지구’ · 넓은 평지 한강과 서울숲을 이용할 수 있기 때문에 20~30대 뿐만 아니라 남녀노소 누구나 성수동을 방문하고 다양한 음식점, 카페, 와인바가 계속해서 등장하고 있습니다. · 2호선 뚝섬역, 성수역, 분당선 서울숲역을 통해 접근이 편리하여 유동인구가 많습니다. 아파트, 지식산업센터 등이 지역 곳곳에 분포해 있어 배경 수요도 꾸준하다. 이전 이미지다음 이미지 ■ 지역별 특징 연무장길 상권 · 예전에는 공장지대였으나, 공장구조를 그대로 유지하면서 내부만 리모델링한 카페와 레스토랑이 들어서고 있다. 힙한 느낌의 상권으로 탈바꿈했습니다. 최근에는 명품 브랜드나 대기업의 팝업스토어 등이 들어서며 상권이 더욱 발전하고 있다. 아틀리에 스트리트 상업지구. 분당선 서울숲역 개통과 고급 아파트 단지의 입주로 인해 예전에 갤러리와 공방이었던 곳이 색다른 분위기를 풍긴다. 카페와 와인바로 변신 · 아크로 서울포레스트가 입주하면서 배후 수요가 늘어나 주 7일 상권으로 더욱 인기를 끌고 있다. 매매시장 ■ 평균 매매가격 및 거래량 자료 : 국토부 실거래가공시제도, NH투자증권, 성수동 상공회의소 ·상업용 부동산의 평당 매매가격은 2018년부터 꾸준히 상승하고 있으며, 2022년 평당 4,470만원에서 2022년 평당 1억 3,120만원으로 약 3배 증가. 거래량도 증가세를 보였지만, 2022년 높은 금리로 인해 거래량이 20원~으로 감소함. 78건, 21건 미만 ■ 실거래가 자료 : 국토부 실거래가 공시제도, NH투자증권 · 2023년 연무장길 상권 내 상가건물은 1억4천만원~1.7원 수준 평수는 대지면적을 기준으로 하며, 건물의 규모와 대지 인근 도로의 폭에 따라 결정됩니다. 1억 원에 거래됐고, 단독주택은 평당 1억~1억3천만 원에 거래됐다. 2022~2023년 아뜰리에길 상권 내 건물 실거래가는 위치와 건물 용도에 따라 대지면적 기준 평당 1억4000만~1억8000만원 수준이다. 임대시장 ■ 평균임대료 자료 : 서울시 우리마을점 상권분석서비스, NH투자증권, 성수동 상권 평균임대료는 지난 1년간(2022년 2분기~2023년 1분기) · 아뜰리에 상승세 지속 도로는 2022년 2분기 3.3㎡당 14만원에서 2023년 1분기 29만원으로 두 배 이상 올랐다. 이는 신축건물 신축이나 리모델링에 따른 신규 임대차 계약 증가에 따른 것이다. ■ 수익률 및 공실률 · 중대형 및 소형 매장의 수익률은 1%대 수준이나 임대료가 상승할수록 상승한다. 추세/공실률은 자연 공실률 5%보다 낮으며, 특히 중대형 상업용 건물은 2023년 2분기 1.9%로 매우 낮은 수준입니다. 지속가능발전구역 출처 : 성동구청, 최근 성수동 임대료 상승으로 젠트리피케이션이 우려되는 가운데, 지속가능발전구역 확대가 성수동 전체를 사실상 덮고 있어 건물주 간 상생협약 체결이 활발해지고, 지속가능발전구역 내 임차인과 성동지구, 대기업 및 프랜차이즈 매장에 대한 제한구역 설정, 지구단위 계획 등을 추진하고 있습니다. 용적률 완화를 통한 임대료 안정 이행 협약을 체결하여 상생임대 촉진 ■ 용적률 인상 : IT산업 및 유통발전촉진지구 자료 : 서울시, NH투자증권, 지정조건 성수동2가지역 IT산업 및 유통진흥지구 용적률 최대 560% 인센티브 부여 – 용도별 건축허용용적률의 1.2배 이내로 완화 – 1.2배 추가 인센티브 부여 서울시가 권고하는 공공 오픈 스페이스와 풀 오픈 스페이스 개발 계획에 부합한다면 결론 및 시장 전망■ 성장과 안정, 둘 성수동 상권은 명품 브랜드 팝업스토어로도 활발하게 활동 중이다. F&B, 유통, 패션 기업으로 이에 따라 연무장길과 아틀리에길 등 상권이 성장하고 있다. 성동구와 집주인, 세입자가 공존합니다. 지속가능한 발전지역으로 젠트리피케이션을 방지할 수 있습니다. ■ 최근 몇 년간 급등한 거래가격이 부담이다. 성수동 상권의 미래가치는 풍부한 개발자원으로 인해 밝을 것으로 예상됩니다. 최근 몇 년간 땅값은 올랐지만 임대수익은 낮은 편이다. 보유하고 있는 실제 이익이 감소하고 진입부담이 높기 때문에 적정 레버리지 비율과 현금흐름 분석에 주의가 필요합니다. ■ 중장기적으로 사무공간으로 발전할 가능성이 높습니다. 용도지역은 대부분 준공업지역으로 구역단위 계획을 통해 용적률을 높일 수 있다. 대기업과 첨단기술, 유통기업이 성수동에 계속해서 입주하고 있다.